Kdo nese zodpovědnost za skryté vady při prodeji nemovitosti?

Nákup nemovitosti přináší řadu výzev a jednou z nich jsou skryté vady. Skrytá vada je nedostatek nemovitosti, který existoval v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale objevil se až po určité době. Tyto nedostatky mohou být závažné a kupující často nejsou informováni o jejich existenci v době prodeje. Kdo však nese zodpovědnost za tyto skryté vady?

Pokud kupující objeví skrytou vadu, musí ji okamžitě oznámit prodávajícímu, jak stanovuje § 2112 odst. 1 občanského zákoníku. Toto oznámení by mělo být písemné a odeslané alespoň jako doporučená zásilka.

Kupující má na oznámení skryté vady lhůtu 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti dle § 2129 odst. 1 občanského zákoníku. V případě, že to neučiní včas, může mu být v právním sporu právo na náhradu škody odepřeno, pokud prodávající namítne, že vada nebyla řádně a včas oznámena.

Pokud kupující správně a včas oznámí skrytou vadu a dokáže, že tato vada existovala již v době převzetí nemovitosti, má právo požadovat od prodávajícího její odstranění nebo přiměřenou slevu z kupní ceny, pokud je vada odstranitelná. Jestliže vada není odstranitelná, má kupující právo požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny, jak uvádí § 2106 občanského zákoníku.

Prodávající je odpovědný za skryté vady nemovitosti i pokud do kupní smlouvy uvede klauzule typu „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“, nebo „kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti“. Ani v případě, kdyby prodávající prokázal, že o skryté vadě nevěděl, se odpovědnosti nezbaví, jelikož se jedná o odpovědnost objektivní, jak stanovuje § 2113 občanského zákoníku.

Je důležité odlišit odpovědnost prodávajícího za skryté vady od záruční odpovědnosti. Záruční odpovědnost musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána a prodávající v rámci ní ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vlastnosti, které měla v době prodeje, a že tento stav se nezhorší.

Nákup nemovitosti je tedy spojený s rizikem skrytých vad a důležité je provést důkladnou kontrolu nemovitosti před nákupem. V případě objevení skryté vady je rovněž důležité rychle jednat a využít právních prostředků pro její reklamaci.

Pokud prodáváte za pomoci makléře, pak nese odpovědnost za skryté vady právě on, záleží pak na posouzení, zda o skryté vadě mohl vědět, či nikoli.